新移民H先生，来加拿大后除了购买自住房外，还购买了投资物业作出租用途。由于他今年是第一次报税，因此不太了解出租物业的税务问题。他也听说对于出租物业，有不少费用可以用来抵税，但关键是具体有哪些费用可以抵扣呢？
出租物业报税时可以用来抵扣的支出项目包括：
- 与出租物业相关的广告费；
- 出租物业的保险费；
- 出租物业的地税；
- 出租物业的房屋维修费（非资产折旧部分的费用）；
- 与出租物业相关的汽车费；
- 出租物业的贷款利息；
- 由业主支付的出租物业的水电气费、电视电话等日常设施费用；
- 如果聘请了物业管理经纪来管理出租物业，还包括代理佣金费；
- 与出租物业相关的法律、会计及其他专业咨询费；
- 出租物业的剪草铲雪等费用。
一般来说，出租物业报税时，以上费用都可抵扣，但申报费用时也要注意以下问题：
1. 出租物业的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。另外提醒大家，自住房的贷款利息是不能抵税的。
2. 与出租物业相关的汽车费。申报汽车费的时候，要比较小心。因为原则上来说，税务局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租物业，而且签订的是长期租约，申报汽车费就不太适当了。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。
3. 出租物业的劳务费。出租物业的物业管理费和维修费，或是剪草铲雪等日常费用，假如是请其他人负责，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但只能是付给他人的费用才可抵扣，如果由屋主自己维修保养，则不能抵扣。
4. 出租物业的房屋折旧。出租物业报税时，较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance （CCA）逐年抵扣出租收入。另外，如果是分租，就是出租物业同时也是自己的主要居住地（Principal Residence），那么出租物业报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，房子就被认为改变了用途，不再享受免增值税的自住房税务优惠。
5. 出租物业报税时费用抵扣比例。假如出租物业含有私人使用部分，那么需要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果将自住房的一部份用作家庭办公室（Home Office），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份，否则也会影响自住房的性质而享受不了自住房的税务优惠。这个比例没有固定的数字，但一般不建议将家庭办公室的比例安排超过20%或25%以上。
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