地产经纪培训系列四十八

Home Staging 讲座

著名 home Staging 公司顾问主要介绍了一下内容：

• Home Staging 在房屋销售中的促进作用以及成功案例
• Home Staging 的工作方式和流程
• Home Staging 与经纪的合作方式
• Home Staging 的价格

       讲座以后，李丁先生带领经纪一起，复习总结了上一期讲座的老多伦多市的概况以及上期作业大多伦多地区的 4 个主要垃圾堆填区。关于士嘉堡地区，主要介绍了麦克唐纳中学 (Sir John A. Macdonald Collegiate Institute ），白求恩中学 (Dr. Norman Bethune C.I.) 和 Agincourt Collegiate Institute 三个著名的学区。

下一期培训预告

士嘉堡（ Scarborough ）以及东约克（ East York ）小区卖点，学区，物业分布，房价走势介绍。

Home Staging

The Home Stagers Corp. 资深顾问

Home staging 是一种对二次销售的房地产进行包装美化的科学，是一种先进的房地产促销手段。普通的房屋经过 stager 设计装饰就可能会成为人人都向往的梦想之家。经过美化包装以后的物业，更能吸引买家，给买家深刻的印象，从而使买家尽快下 offer 。 已经有大量的成功案例证明，经过了 staging 的房子能更快的成交，并且往往能卖出更高的价钱。相对较低的 staging 投入将会带来很大的收益。

Home staging 主要包括以下几个方面：

• Staging Consultation ：专业的 home stager 将会对整个房屋进行评估，与房主沟通并制定出详细的 home staging 的方案和预算。

• Home Prepping 服务， 包括
  • De-Clutter ：设计师会去除房间不必要的物品，保持屋内的简洁。这样不仅能使屋内整洁清爽，更能给买家最好的空间展示；
  • De-personalize ：避免过多的个人风格以及私人物品的出现。一栋能让买家憧憬将来自己入住场景的房屋将更有竞争力；
  • Organize ：专业的物品摆放和装饰设计会让房间看起来更有空间感；

• 家具以及装饰品租赁；特别针对空置的房屋，高级的家具和装饰品经过设计师的摆放会营造出高雅温馨的环境，给买家一个真实的家的画面，而不是面对空房间脑中的想象。除了高级家具， Staging 公司还可以租到从窗帘到卫浴用品的几乎所有的家居装饰品；
• 购物服务：除了租赁，购物也是另外一个选择。设计师的专业挑选一定能帮您采购到最适合的家居用品；
• 专业的清扫服务和大件物品的清理；
• 油漆和修理工作。

经纪与 Home stager 的合作对房屋的销售是非常有帮助的。经纪不仅能利用 Staging 的成果将房屋更快更高的成交，同时也可以用提供免费的 Home staging 来吸引更多的卖家。

双方合作方式可以非常的多样化，可以由卖家先垫付费用，等到房屋成交以后再返还给卖家；也可以考虑给卖家提供一定额度的免费 Staging ，再由卖家自己决定是否需要增加 Staging 的预算等等。 Staging 公司也会给长期合作的经纪在价格上给予优惠。希望经纪们都能找到一家好的 Home staging 公司。

地产经纪报税讲座

主讲人 ：经验会计师

可以抵扣佣金收入 的费用：

1. 汽车相关费用：汽油费，保险费，汽车修理费，租车费（ lease ）以及折旧等相关费用都可以按照经纪使用的公里数与全年共用的公里数对应比例抵扣；
2. 办公室相关费用：房租，贷款利息，水电等费用都可以以家庭办公室占家居面积的比例予以抵扣；
3. 餐饮与娱乐费用：因商务用途发生的餐饮和娱乐费用可以抵扣总金额的 50% ；
4. 广告费：报纸广告，街角广告牌，宣传页等各种形式的广告都可以作为广告费用在佣金收入里抵扣
5. 其他可以抵扣费用

• MLS fees;
• Broker due;
• Training and Educational materials;
• Office expenses;
• Payment to assistants and referral, ( 出具 T4or T4A).

收入分散的问题

• 给家庭成员支付工资（ T4 ）
• 给家庭成员支付佣金 （ T4A ）

Jeffery 最后提醒大家，自雇经纪一直是税务审计比较严格的行业。经纪报税一定要注意各种费用的合理性。其中费用与收入的比例，同行业中的惯例等都是需要考虑的重要因素，异常的比例和数据都可能会招来税局的审计。此外，一定要注意保留各种费用的证据，应该做到报税的费用都有证据的支持，以便顺利通过税局的审计。

JDL经纪培训记录- Jan 27，2011

培训开始，李丁先生首先强调了关于经纪与客户见面，看房的安全注意事项。主要有以下几点：

 关于上一期培训内容，Markham  & Richmond Hill 的学区介绍，李丁先生和经纪们进行了近一步的分析和总结。对专业知识还不够熟悉的经纪，应该多做研究多做总结。对于那些已经很有经验，专业知识也很丰富的经纪来说，首要的问题是如何通过媒体让更多的客户了解自己的突出的专业知识，以便在众多的经纪中脱颖而出。对于这两个地区的研究分析，除了公立学校以外，还应该多了解和介绍私立学校，以满足高端客户的需要。同时，对于该区内的垃圾填充和工业废料填充区也要多调查，告知客户。尽量要做到小区内事无巨细都了解的地步，才能更加赢取客户的信赖。

 本期培训的主要内容是介绍North |York （北约克）区的情况。North York 位于大多区的中央地位，是大多区最好的小区之一。北约克同时也是一个很多样化的地区，涵盖了多伦多最有名的豪宅区比如， The Bridle Path, Hogg's Hollow, York Mills, Willow dale, Bayview Village 和Cricket Club等，和问题区如Jane and Finch, Flemingdon Park 和 Lawrence Heights.  著名的Bridle Path 豪华尊贵。欧式庄园占地大，风景好，房价一般都在 400万以上。Hogg’s Hollow和Cricket Club也是主要针对高端市场，都以传统的欧式建筑为主。小区既天然的河谷风光，更保留了传统的典雅风味，别具一格，房价在200万以上。Willow Dale， Bayview village, York Mills 都以便利的交通，丰富的社区设施，良好的学区而著名。这些地区物业形式很多样化和房价也有很大的范围以供选择。Don Valley Village 和Don Mills 分列与Don River Valley的南北。该地区傍依河谷，风景优美。学区内的著名的A.Y. Jackson和Don Mill高中更是吸引居民的亮点之一。