如果房东想要租客搬家（这里假设租客没有欠缴房租、损坏住房等行为，下同），最简单的方法是签署N11表格。此表格是同意结束租约的协议（greement to End the Tenancy），双方需要签名、然后写明搬出的日期。租客在日期之前搬家，两方皆大欢喜。当然，租客可以拒绝签署N11表格，此时房东想要租客搬离，往往就会用N12表格。

可是N12表格的使用是有限制的。该表格的官方名称是“Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit”，顾名思义就是房东需要收回出租屋自住、或者给家属居住、再或者将房屋卖掉（不得卖给亲属，而且买家购房是用于自住目的）时，才能向租客发出此表格。

这些限制是出于保护房客的目的，以免被房东恶意驱逐，然而从最近公布数字来看，似乎有房东在钻这个法律的漏洞。

对待这种恶意滥用系统的做法，安省的法律是有应对措施的。如果房东在以N12驱逐租客后的一年内，没有亲属来住房、也没有卖房，而只是换了个租客，就可能被指控，并面临很高的罚款。

在租约合同期间，业主由于种种原因，业主想将物业出售。怎么办？如何办更好？

一、终止合同

一般情况下，房东需要发出一份租赁终止通知（Notice to End Tenancy），如果租客不合理损坏房屋，骚扰他人的行为等，房东可以采取行动提前结束租约；如果租客拖欠房租，并且无视因此印发的10日驱逐通告，房东可以申请“直接请求占有令”，无需通过纠纷调解聆讯。也有特殊情况，比如房东或直系亲属要入住，或者房子售出后新房东或直系亲属要入住，或者房屋存在问题，需要大规模维修或拆除，并获得建筑许可时，可以终止合同。但是此种情况需要至少2个月提前通知解除合约，并且要补偿租客一个月的租金，如果租客要求额外补偿，需要房东与租客协调，双方同意即可。

如果房东的房子在租客还没有到搬走日期前售出，房东要和买家签署相关文件，保证租客到期搬出。或者，买家如果愿意继续将房子出租，并且愿意接受现有租客，那么，卖家需要提供他与租客签的租房协议。

二、租客继续住

有客户想看房时与租客沟通。根据“房东和租客法案”，有租客住着的房子，售房期间，预定展示必须要给租客24小时书面通知，展示时间不可以超过晚上8点。一般来说，很多租客也是要求必须24小时提前通知，偶尔也会有私事拒绝展示。当然，也有一些租客比较配合，只需要提前几小时通知即可，甚至愿意帮你招呼客人。租客不可以在合理时间段拒绝客人看房，房东可以在5日内亲自将NOTICE交给租客，那么租客就不可以拒绝房东。

但租客可以选择在潜在买家看房子时留在家里，而且租客没有责任和义务像屋主卖屋时那样总是将家里收拾的窗明几净。租客住的房子，不一定脏，乱是一定的。

租客住着的房子，出售期间不能做OPEN HOUSE，除非租客同意。但是租客没有责任和义务同意，通常也不会同意。想想看，做OPEN HOUSE的时候，要求主人事先将房子收拾好，洗手间的毛巾，卧室的床，摆放的恰到好处，然后在外边停留至少两个小时。即使是自己的房子出售，有时候都觉着很麻烦，何况是和你的房子收益没有半毛钱关系的租客。

如果客人看房时租客在家，恰逢租客心情不好，或者是租客有意见，那么，你无法保证你的租客会对潜在买家说些什么。比如，小区不安全，夜里过往车辆噪音影响睡眠，等等。有的租客甚至向房东抱怨有人看房后东西丢失，要求赔偿。当然也有投资者不介意房屋已有租客，因为他们买的目的也是招租，已经长久居住的好的租客会给他们节省很多时间，也会减少房屋空置的损失。

对屋主本身也是有利有弊，如果为了避免租客问题，业主将租客驱走后再卖房就要承担一定的经济损失风险。如果房子是在好卖的区域，空置时间短，一切好说。如果是比较难卖的CONDO单位，或者地段或区域不算上乘的物业，房屋也许要空置很久。先且不说保险方面的问题，但是这每个月的租金损失，就是很大一笔开销。卖家要从其它渠道来偿付这个物业的贷款，地税，保险，取暖或制冷等各项开支。尤其CONDO单位，每个月还要加上一大笔物业管理费。

因此，如何出售，是空屋出售还是保留租客，取决于业主本身，无论做何选择，都是一把双刃剑，要根据自身情况作出正确选择。 

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几年前，嘉德置业曾经帮助很多客人购买了公寓的楼花，最近纷纷收楼，意欲出租实现投资收益，但是面对大楼纷纷交房，出租较为集中的租客市场情况，如何快速有效精准地出租公寓呢？嘉德客服最近成功实现多笔3天内顺利出租，还是优质租客的良好局面。小妙招，透露给你一丢丢！

一．除去行业常用MLS，朋友圈，建议善用KIJIJI

尤其是市中心或者中城，年轻人居多，西人更多，出租需求旺盛，他们大都对MLS这种专业平台知之甚少。反之，他们热衷于KIJIJI。将出租需求放在这个平台。有两个好处，一来浏览广告的人群一定和你固有的传播人群不重叠，直接扩大信息范围；二来可以随时查看浏览人数及广告活跃情况。若浏览者多，证明可能性越大，再适度调整价格，出租去，分分钟的事儿。

二．验房时拍制video和备好户型图，随时发送潜力租客

虽说KIJIJI张贴广告的时候，可以上传视频链接，但是大多时候，出租物业，你的经纪或者你本人，也是不太专门制作视频的。但是，强烈建议在收房的时候，用手机拍个视频，大概1分钟左右的即可，合着户型图。只要有人发信息问询，立刻发送视频和户型图。潜力租客看着平面户型图，对着干净整洁的新房视频，立刻有了非常直观的感受。只要价格合适，基本妥妥滴下单，还可省去带看的压力，规避很多时候物业不允许挂钥匙盒的尴尬。

最近，我们很多套物业，上述方法促成快速成交。“赠人玫瑰，手有余香”。嘉德集团的企业文化就是，分享，共同成长。这些小妙招，拿走不谢。话说Kijiji上游客鱼龙混杂，客户资质甄别方面，嘉德客服更是火眼金睛，就能挑到靠谱的好租客。你要问有啥秘诀，且听下回分解。

如果您有物业需要出租，无论是公寓还是联排，独栋还是商业，我们都能妥妥地给您办了！ 不信，放马过来！毕竟，嘉德置业，老字号，信得过，

一日嘉德客人，一直嘉德朋友，以诚相待，专业服务。

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嘉德房东常用须知，您问我答！

问题-1

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我的租客口头承诺他会搬离出租屋，然而目前他已经开始拖欠房租了。有什么表格可以让这个租客填写从而要求他在指定日期必须搬离，搬离前必须把欠租还清？

解答

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如果租客只是口头通知您要搬迁，您应该马上要求租客签署一份N11通知，确保他会承诺搬离出租屋。您可以在租务法庭官方网站上获取该申请表：www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/或到房东网房东资源板块 58home.ca 下载

严格来说其实没有一个标准的申请表可以标注欠款数额让您的租客签署，所以您大可自己拟定一份欠款协议，要求租客签署。房东可在租客搬离出租屋后的一年内，随时向租务法庭提出拖欠租金的申请。

问题-2

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我想咨询一下在国定假日收取租金是否合法，我的一个租客跟我说，在7月1日也就是加拿大日收取租金是不合法的？

解答

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如果租金在每月的第一天到期，就必须在那天支付。即使是在国定假日收取租金也是合法的，《租务法》并没有规定国定假日可例外。

问题-3

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如果我的租客在每月指定交租日没有及时交付租金，我该何时申请驱逐令？

解答

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如果租赁协议要求租客在每月1日（或协议中规定的任何其他特定日期）支付租金，租客必须在该日支付租金。如未缴付租金，您可于翌日发出提早终止租约通知书（即N4）。租客可在收到N4通知后14天内缴交未付租金，以避免终止租约。

问题-4

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我的租客在未通知我的情况下搬离了出租屋，带走他的家具和所有个人物品，却留了一个陌生人在出租屋内，对方声称自己是二转租客。但转租不是需要事先取得房东的书面同意吗？我该怎么办？

解答

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如果您的租客已搬离出租屋，而把其他人留在出租屋内，并没有事先得到您的同意就转让或分租了该出租屋，这种情况则被视为未获授权的租客。如果是这种情况，您必须向租务法庭提交申请，驱逐未获授权的居住者。您需要提交的申请是A2（即转租或转让的申请表）。此申请必须在发现未获授权的居住者后60天内提出。租务法庭会安排一场听证会，并发布驱逐住在出租屋内居住者的决定。

问题-5

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我和租客签订租约，禁烟属于租赁协议条款之一，我该如何强制执行？

解答

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您需要知道，私人住宅没有任何规定禁止吸烟，但房东可以在租赁协议中加入禁烟条款。如果一个租客不遵守这一规定，并且这对其他租客来说成为了一个问题，您的权利是向租客发送N5终止通知，理由是该租客干扰了其他租客的合理权益。

一旦接到通知，该租客有七天的时间来纠正错误（即禁止吸烟）。如果租客没有改正，您在第八天向租务法庭提出终止租约的申请。届时，法官将会决定是否在此基础上终止租约，或给予租客另一次机会来纠正错误。在这类案件中，邀请其他租客作为证人出席听证会来支持您的申诉是非常重要的。

问题-6

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我的出租屋现在非常的脏，还有股难闻的恶臭，这都拜我租客的宠物所赐。我该怎么做才能强制我租客清理一下出租屋，并处理一下恶臭？

解答

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如果宠物的行为干扰到了房东及/或其他租客对该住宅大公寓的合法权益，那么您可申请提早终止租约的通知。

您可就此发送N5—提早终止租约通知书。该通知需要详细说明租赁单位的肮脏状况和恶臭等问题。租客将有七天的时间来解决问题。如果房东与租客是住在同一幢住宅公寓内，而在该住宅公寓内少于三个出租单位的话，则可申请N7代替N5。

问题-7

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租客这个月未付全额租金，声称是提前透支一下租房押金，我该怎么办？

解答

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不要让租客提前透支您的房租押金，因为这是房东唯一的担保。如果租客该月未能支付全额租金，应对其发出提早终止租约N4通知书。房租押金只适用于租约终止前的最后一个租期。

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